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"월세 두달 밀렸다고 계약 해지하겠다고 합니다"

입력 2019.08.13. 08:45
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 상가를 임차하여 영업을 하고 있습니다. 그런데 최근 경기침체로 영업이 부진하여 2개월째 월세를 연체하고 있습니다. 그런데 몇 일전 건물주는 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내 왔습니다. 저는 건물주와 임대차계약 체결 당시 월세를 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 특약을 한 사실이 있습니다. 건물주의 임대차 계약해지 통보는 정당하고 저는 임차건물을 명도해 주어야만 하나요.

답) 상가건물임대차보호법(이하 상가임대차법) 제10조의 8은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 차임연체 해지 규정은 2015년 5월 13일 상가임대차법이 개정이 되면서 새로 도입이 된 제도입니다. 

2015년 5월 13일 이전에는 상가임대차법에 차임연체 해지 규정이 따로 없어 임차인이 차임을 연체하는 경우 민법이 적용되었습니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있어 임차인의 연체액이 2기의 차임액만 되어도 임대인은 계약을 해지할 수 있었습니다.

임대인과 임차인이 작성하는 임대차 계약서를 보면 민법이 규정과 같이 차임을 2개월 연체하면 임대인이 계약을 해지 할 수 있다고 특약을 하는 경우가 많이 있습니다. 그러나 현행 상가임대차법은 3기의 차임액에 달하는 때 임대인은 계약을 해지 할 수 있다고 규정하고 있으므로 임대인과 임차인의 2기 차임연체 해지 특약은 임차인에게 불리한 특약으로 무효가 됩니다. 

상가임대차법은 보증금이 일정금액 이하인 경우에만 적용이 됩니다. 2019년 4월 2일 기준으로 광주광역시의 경우 5억 4천만원, 전라남도의 경우 3억 7천만원 이하인 경우에만 임차인은 상가임대차법의 보호를 받게 되는 것입니다. 차임이 있는 경우에는 차임에 100을 곱한 금액과 보증금액을 합한 금액을 기준으로 합니다. 그러나 상가임대차법의 3기 차임연체 해지 규정은 보증금 액수와 상관없이 모든 임차인들에게 적용이 됩니다.

따라서 귀하의 경우 귀하의 보증금과 차임이 얼마 인지와 관계없이 상가임대차법의 3기 차임연체 해지 규정의 적용을 받고 귀하가 임대인과 한 특약은 무효이므로 건물주가 귀하를 상대로 한 계약해지는 이유가 없고 임차건물을 명도해 주지 않아도 됩니다. 다만 귀하가 차임을 한번 더 연체하여 3기분을 연체하게 되면 임대인의 계약해지 통보는 정당하고 귀하는 임차건물을 명도해 주어야 할 것입니다. 

이때 3기의 의미는 세 번을 연체했다는 의미가 아니라 연체액이 3기분 이라는 의미입니다. 예를 들어 차임이 100만원이라면 연체된 차임액의 합계액이 300만원이 될 때를 의미합니다. 또한 임대인은 임차인이 3기분을 연체하고 있을 때 계약을 해지할 수 있으므로 임대인이 계약해지권을 행사하지 않고 있는 동안 차임의 일부라도 임대인에게 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되면 그때는 임대인은 임차인을 상대로 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 없게 됩니다.

임차인은 3기의 차임을 연체하게 되면 임대차 계약을 해지당할 수 있고, 계약갱신요구권, 권리금도 주장할 수 없게 되므로 주의하셔야 할 것입니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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