문) 저는 한 장소에서 오랫동안 떡집을 운영해왔습니다. 어느 날 건물주가 바뀌었고, 저는 바뀐 건물주와 계약서를 새로 썼습니다. 계약서 특약사항에는 “점포의 권리금과 시설비를 일절 인정하지 않으며, 민ㆍ형사로 이를 청구할 수 없음”이라고 나와 있었습니다. 계약이 종료될 무렵 권리금 1억원을 주겠다는 신규임차인을 알게 되어, 이 분과 권리금계약을 체결했습니다. 그리고 건물주에게 이 분과 임대차계약을 체결해 줄 것을 부탁했습니다. 그런데 건물주는 본인이 직접 영업을 할 것이라고 하면서 신규임차인과의 계약 체결을 거부했습니다. 저는 이대로 권리금도 못 받고 영업장에서 나가게 생겼습니다. 너무 억울합니다. 건물주에게 손해배상청구소송을 제기한다면 제가 신규임차인으로부터 받기로 했던 권리금 1억원을 받을 수 있을까요?

답) 먼저 계약서 특약사항이 유효한지 검토할 필요가 있습니다. 이 사건 임대차계약서 특약사항은 “점포의 권리금을 일절 인정하지 않는다.”고 규정하고 있는데요, 이는 강행규정인 상가건물임대차보호법 제15조, 제10조의4에 반하여 무효입니다. 

임차인인 귀하께서는 신규임차인을 구해 오셨는데, 건물주가 본인이 직접 영업을 할 것이라고 하면서 신규임차인과의 계약 체결을 거부했죠. 이와 같은 건물주의 계약체결 거부행위는 일응 상가임대차법상 권리금 회수 방해행위로 평가됩니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 제4호). 그렇다면 귀하는 건물주에게 권리금 회수 방해행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있을 것으로 보이는데요, 손해배상으로 얼마정도 받을 수 있을까요? 

상가임대차법은 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때, 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금(법원이 감정한 권리금) 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 규정하고 있습니다(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항). 즉, 손해배상의 상한을 정해 놓은 것으로 볼 수 있는데요. 

귀하가 처하신 상황과 유사한 사안에서 임차인이 손해배상으로 얼마를 받았는지 살펴보겠습니다. 임차인은 신규임차인으로부터 권리금 1억원을 받기로 했었는데, 법원이 감정한 권리금은 6천 3백만원이었습니다. 그렇다면 둘 중 낮은 금액인 6천 3백만원이 손해배상액의 상한선이 되겠지요?

그런데 법원은 6천 3백만원 전액을 임차인의 손해로 인정하지 않았습니다. 무형재산, 즉 거래처·신용·영업상의 노하우를 아우르는 영업권리금과 상권에 대한 바닥권리금 4천 2백만원에 대해서는 임차인이 환수해 갈 수 없는 부분이라고 보아 전액을 손해로 인정했습니다만, 유형재산, 즉 시설권리금 2천 1백만원에 대해서는 떡형성기와 같은 영업시설은 임차인이 환수해갈 수 있다고 보았고, 그 결과 임차인이 환수해 갈 수 없는 ① 아케이드 공사비 148만원 ② 셔터공사비 120만원 ③ 가게확장칸막이 공사비 10만원만 임차인의 손해로 인정했습니다.

그렇다면 총 손해액은 4,478만원이 됩니다. 여기서 4,478만원은 전액 손해로 인정 되었을까요? 법원은 공평의 원리에 근거하여 임차인의 손해액을 50%로 제한할 수 있다고 판단했고, 그 결과 임대인이 임차인에게 2,239만원을 배상하라는 판결을 선고했습니다(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고, 2016나108951, 108968 판결 참조).

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있습니다(062-710-3430).