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"계약기간이 끝났는데 임차인이 나가질 않아요"

입력 2019.12.24. 10:04
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A

문) 저는 제 소유의 상가건물을 2017년 9월 1일부터 2019년 8월 31일까지 임대하였습니다. 그런데 임차인과의 임대차 기간이 만료되어 임대차계약을 해지하였는데 임차인은 상가건물을 저에게 반환하지 않고 있습니다. 저는 임차인이 상가건물을 반환할 때까지 임차인에게 차임을 받을 수 있나요.

답) 귀하의 경우와 같이 임대차 기간 만료, 차임연체 등 여러 가지 사유로 임대차계약 관계가 종료되었음에도 임차인이 임차 건물을 반환하지 않고 계속하여 점유를 하고 있는 경우가 많이 있습니다. 이와 같은 경우 임대차 계약관계가 종료되었기 때문에 임대인은 더 이상 임차인에게 임대차계약이 유지되는 것을 전제로 한 차임을 청구할 권리는 없습니다.

그러나 임차인이 임대차기간이 종료한 후에도 임차건물에서 계속해서 장사를 하는 등 임차건물을 사용, 수익하고 있는 경우에는 임차인은 부당한 이득을 취하고 있는 것이기 때문에 종전에 지급하던 차임 상당의 금원을 부당이득으로 지급할 의무가 있습니다. 

문제는 임차인이 임대차 계약이 종료된 후 임차인이 임차건물에서 더 이상 장사도 하지 않고 임대인에게 임차건물을 반환도 하지 않는 경우입니다.

이와 같은 경우 임차인이 임차건물을 반환하지 않아 임대인은 그만큼 손해를 보게 되므로  차임 상당의 금액을 임대인에게 지급하여야 하는 게 합리적일 수 있습니다. 

그러나 대법원은 법률상의 원인없이 이득하였음을 이유로 한 부당이득 반환에 있어 이득이라 함은 실질적인 이익을 의미하므로, 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 할 것이다.(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결 참조)고 판시하고 있습니다. 

즉 임차인이 임차건물에서 장사를 하지 않는 등 임차건물을 사용·수익하지 않는다면 임차건물을 반환하지 않고 계속 점유하고 있더라도 차임 상당의 금액을 임대인에게 지급할 필요가 없다는 것입니다. 

또한 대법원은 임대인에 대해 임대차보증금을 반환받을 수 있는 임차인의 경우에는 건물명도와 임대차보증금반환이 동시이행관계에 있다는 점에서 임대인이 자신의 동시이행의무라고 할 수 있는 임대차보증금 제공의무를 이행제공하지 않은 이상 임차인의 점유는 불법이라고도 할 수 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조)고 하여 불법행위에 기한 손해배상청구도 인정하지 않고 있습니다. 

따라서 귀하여 경우 임차인이 임차건물에서 계속하여 장사를 하는 등 임차건물을 사용·수익을 하고 있다면 임차인이 임차건물을 반환할 때까지 차임상당의 금원을 청구할 수 있으나 임차인이 임차건물을 사용·수익하지도 않고 임차건물을 반환도 하지 않고 있다면 차임상당의 금원을 청구하기가 어려울 것입니다.

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사(대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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