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“집주인이 재건축을 이유로 계약갱신을 거절합니다”

입력 2020.01.07. 08:23
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A
사진=뉴시스 DB

문) 저는 상가건물을 보증금 2,000만원, 월 차임 100만원, 임대차기간 2018년 1월 1일부터  2019년 12월 31일까지로 정하여 임차하여 현재 미용실을 운영하고 있습니다.저는 2019년 11월 13일 건물주에게 임대차계약의 갱신을 요구하였으나 건물주는 이를 거절하고 상가건물을 명도해줄 것을 요구하고 있습니다.

건물주는 상가건물이 있는 곳 일대에 관하여 주택법에 따라 주택건설사업계획이 승인되었고 이곳에 아파트가 지어질 예정이므로 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 주장하고 있습니다. 저는 상가건물을 명도하여야만 하나요.

답) 임차인은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월전까지 사이에 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고 임대인은 정당한 사유가 없으면 이를 거절하지 못합니다. 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유로 상가임대차법은 8가지 갱신요구거절사유를 규정하고 있고 그중 하나가 임대인이 목적건물의 전부 또는 부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우입니다.

다만 철거 또는 재건축을 이유로 임차인의 계약갱신요구를 거절하기 위해서는 첫째 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 둘째 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 셋째 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 중 어느 하나에 해당해야 합니다. 

건물주는 상가건물이 있는 곳 일대에 관하여 주택법에 따라 주택건설사업계획이 승인되어 아파트가 지어질 예정이므로 셋째 사유인 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우에 해당한다는 이유로 귀하의 계약갱신요구를 거절하면서 임대차기간이 만료되었으니 상가건물을 인도하여 달라고 요구하고 있는 것입니다. 따라서 주택법에 따라 주택건설사업계획이 승인된 것이 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우로 볼 수 있는지가 문제가 됩니다. 

광주지방법원은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우는 법령에 근거하여 건물을 매수하거나 수용하는 등의 방법으로 철거 또는 재건축을 강제할 수 있는 경우를 의미한다고 봄이 타당하고 주택법에 따라 주택건설사업계획 승인을 받은 것만으로는 사업 구역 안에 있는 건물의 소유자 또는 점유자의 의사에 반하여 건물 철거를 강제할 수는 없으니, 주택건설사업계획 승인이 상가건물임대차보호법에서 정한 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축을 하는 경우에 해당하지 않는다고 판시하였습니다.

따라서 귀하는 건물주에게 계약갱신요구를 하였고 건물주의 계약갱신요구 거절은 정당한 사유가 없이 한 것으로서 효력이 없으므로 임대차계약의 갱신이 이루어졌고 귀하는 건물주에게 상가건물을 명도하지 않아도 될 것입니다. 

주택·상가임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에서 무료상담을 받을 수 있습니다.(062-710-3430)

김덕은 변호사 (대한법률구조공단주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 상임위원)

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