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"중개사 자격 없는 컨설팅···용역비 줘야 하나?"

입력 2020.06.09. 08:35 수정 2020.06.09. 08:51
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
사진=뉴시스DB

문) 저는 약국 컨설팅을 주로 하는 A와 컨설팅용역계약을 체결하였고 컨설팅 비용으로 4,000만원을 지급하기로 하였습니다. A는 공인중개사 자격도 없고 공인중개사 사무소 개설등록도 하지 않았습니다.

저는 A의 컨설팅으로 약국 점포의 임차인과 전대차 계약을 체결하였고 이곳에서 약국을 운영하게 되었습니다. 그런데 저는 A에게 컨설팅 용역비를 지급해야 하나요.

답) 부동산 컨설팅은 부동산이용, 개발, 투자, 건축, 임대관리, 부동산 활용방안 등 종합적인 자문활동이라고 할 수 있습니다. 그런데 부동산 컨설팅은 공인중개사법상 중개행위와 함께 이루어지는 경우가 많고 이를 명확히 구별하기가 쉽지는 않습니다. 공인중개사법은 중개를 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매, 교환, 임대차 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 규정하고 있습니다. 

대법원은 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는 지는 행위자의 주관적 의사에 의하여 좌우되는 것이 아니라 그 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정되어야 하며, 부동산에 관하여 중개행위를 업으로 하는 자가 그에 더하여 이른바 부동산컨설팅 등의 용역을 제공한다고 하여 공인중개사법의 규율대상인 부동산 중개행위가 아니라고 볼 수 없다고 판시하고 있습니다.(대법원 2005. 10. 17. 선고 2005다32197 판결)

결국 부동산컨설팅 계약을 체결하고 부동산 컨설팅 계약서를 작성하였다고 하더라도 실제 이루어진 컨설팅 행위가 무엇인지, 기간은 어느 정도인지 등 여러 가지 사정을 종합하여 용역행위가 컨설팅 행위인지 판단을 해야 합니다. 

이와 관련된 판결들을 살펴보면 부산고등법원은 공인중개사가 매수인들이 부동산을 담보로 대출받을 수 있도록 매매계약의 체결을 알선하고 매도인에게 선담보금 및 잔금을 책임지고 회수하여 주기로 하는 용역계약을 체결한 경우 이는 공인중개사법상의 중개행위에 해당한다고 판결하였습니다.

대전지방법원은 00상호로 부동산 컨설팅업을 독자적으로 영위하면서 단순한 부동산 중개와는 구별되는 부동산에 관련된 투자, 처분, 매수, 개발, 건축, 자산재테크 컨설팅 및 임대관리의 용역을 제공하고 컨설팅 용역비용을 받아 온 사건에서 이러한 행위는 부동산중개업법 소정의 중개업에 해당한다고 판결하였습니다.

제주지방법원은 원고의 중개로 아파트 사업부지를 매수한 점에 비추어 일종의 중개행위로 볼 수 있으나 신탁회사와 토지신탁계약을 체결한 것은 아파트 신축사업 추진을 위해 노력한 성과를 토대로 하였기 때문이고 회사 설립 및 사업전개과정에서 비용을 부담하고 아들이 이사로 활동한 점 등을 종합하면 컨설팅 행위라고 판결하였습니다.

귀하의 경우와 유사한 판결을 보면 A가 단순히 임차한 건물이 약국으로서 가지는 위치적 가치(입지분석), 수익적 가치(수익분석), 약국으로서의 적합성 등에 관한 자료나 정보를 귀하에게 제공하여 약국을 운영할 장소를 결정할 수 있도록 도와준 점 만을 가지고 컨설팅행위라고 볼수 없고 전대차를 알선하기 위한 공인중개사법상의 부동산 중개행위 또는 그에 부수한 행위라고 봄이 타당하다면서 A와의 보수약정은 중개행위를 하면서 받기로 한 약정이므로 용역계약은 공인중개사법의 각 규정에 위반되어 무효라고 판시하였습니다. 

따라서 귀하의 경우도 A가 자신의 행위가 중개행위가 아닌 컨설팅 용역행위였다는 점에 대해 입증하지 못한다면 귀하와 A의 보수약정은 공인중개사법에 위반되어 무효라고 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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