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부동산을 이중으로 매매한 경우 책임은?

입력 2020.06.16. 08:21
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스DB

문) 저는 A와 A의 토지를 매매하는 계약을 체결하고 계약금으로 1억원을 지급하였습니다. 이후 중도금 명목으로 3억원을 지급하였고, A는 소유권이전가등기를 해주었습니다. 그러나 A는 이후 위 토지를 다른 사람에게 매도하였습니다. 이중매매를 한 A는 형사처벌을 받나요.

답) 대법원은 부동산을 이중매매한 경우 배임죄로 처벌을 하고 있습니다. 배임죄는 타인의 사무를 처리하는 자가 임무에 위배하는 행위로써 재산상 이익을 취득하거나 제3자로 하여금 이를 취득하게 하여 본인에게 손해를 가한 경우에 성립되고, 여기서 ‘본인에게 손해를 가한 때’란 현실적인 실해를 가한 경우뿐만 아니라 실해 발생의 위험성을 초래한 경우도 포함되며, 위임받은 타인의 사무가 부동산 소유권이전등기의무인 경우에는 임무위배행위로 인하여 매수인이 가지는 소유권이전등기청구권이 이행불능되거나 이행불능에 빠질 위험성이 있으면 배임죄가 성립하는 것입니다. 

따라서 부동산의 매도인이 계약금만을 받은 상태에서는 언제든지 계약의 해지가 가능하므로 타인에게 이중으로 매도하더라도 배임죄가 성립하지 않으나 중도금까지 받은 상태에서 타인에게 이중으로 매도하면 배임죄로 처벌을 받게 되는 것입니다. 

귀하의 경우는 매도인에게 중도금까지 지급하였음에도 매도인이 토지를 다른 사람에게 매도를 하였으나 매도인 A가 중도금 수령후 소유권이전가등기를 해주었으므로 가등기에 기한 본등기청구를 통해 소유권을 이전해 올 수 있다는 점에서 A가 배임죄로 처벌받는지 살펴 보아야 합니다. 

실제 위와 유사한 사건에서 항소심 법원은 이미 가등기가 마쳐져 이중매매를 방지할 보편적이고 충분한 수단이 마련돼 있는 상태에서 중도금이 지급됐다면 가등기에 기한 순위보전 효력으로 매수인이 2차 매매계약 매수인의 등기를 말소하고 자신 명의로 소유권이전등기를 마칠 수 있다고 판단하면서 무죄를 선고하기도 하였습니다. 

그러나 대법원은 전원합의체 판결로 매도인이 매수인에게 가등기를 해주었다고 하더라도 계약금, 중도금을 지급받은 이상 매수인은 재산보전에 협력해야 할 신임관계에 있다고 하면서 항소심 법원이 무죄를 선고한 것은 배임죄의 법리를 오해하였다며 항소심 판결을 파기하였습니다.(대법원 2018. 5. 17. 선고  2017도4027 전원합의체 판결)

대법원이 위와 같이 판결을 한 이유는 ① 타인과 그 재산상 이익을 보호·관리하여야 할 신임관계에 있는 사람이 신뢰를 저버리는 행위를 함으로써 타인의 재산상 이익을 침해할 때 성립하는 범죄로 배임죄가 본연의 기능을 다하지 못하게 되어 개인의 재산권 보호가 소홀해지지 않도록 유의해야 하고,

② 부동산이 경제생활에서 차지하는 비중이나 이를 목적으로 한 거래의 사회경제적 의미는 여전히 크며, ③ 매수인이 매도인에게 중도금을 지급하면 당사자가 임의로 계약을 해제할 수 없는 구속력이 발생하나 매수인이 매도인에게 매매대금의 상당부분에 이르는 계약금과 중도금까지 지급하더라도 매도인의 이중매매를 방지할 보편적이고 충분한 수단은 마련되어 있지 않다.

그럼에도 매수인은 매도인이 소유권이전등기를 마쳐 줄 것이라는 신뢰에 기초하여 중도금을 지급하고, 중도금이 지급된 단계부터는 매도인이 매수인의 재산보전에 협력하는 신임관계가 당사자 관계의 전형적·본질적 내용이 된다. 따라서 매도인이 매수인에게 소유권을 이전하기 전에 고의로 제3자에게 목적부동산을 처분하는 행위는 매매계약상 혹은 신의칙상 당연히 하지 않아야 할 행위로서 배임죄에서 말하는 임무위배행위로 평가할 수 있다.고 하였습니다.

따라서 이중매매를 한 A는 귀하에게 가등기를 해주었다고 하더라도 배임죄로 처벌을 받을 것으로 보입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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