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"분양받은 상가 내부에 기둥이 네 개나 있어요"

입력 2020.06.23. 08:06
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스DB

문) 저는 상가를 하나 분양받았습니다. 상가분양계약을 할 때에는 몰랐는데 상가가 준공되고 입주할려고 봤더니 상가 내부에 기둥이 네 개나 있습니다.

상가 기둥으로 인하여 제가 애초에 계획했던 인테리어도 할 수 없고 상가 공간 사용에 상당한 제약을 받을 수 밖에 없어 상가 분양계약을 해제하려고 합니다. 저는 상가분양계약을 해제하고 분양대금을 돌려받을 수 있나요.

답) 부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있으며, 그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의하여도 인정될 수 있고, 일단 고지의무의 대상이 되는 사실이라고 판단되는 경우 이미 알고 있는 자에 대하여는 고지할 의무가 별도로 인정될 여지가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한, 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못하였던 상대방에 대하여는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없습니다.(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829 판결)

위와 같은 고지의무 위반은 부작위에 의한 기망행위에 해당하므로 그 상대방은 기망을 이유로 분양계약을 취소하고 분양대금의 반환을 구할 수도 있고 분양계약의 취소를 원하지 않을 경우 그로 인한 손해배상만을 청구할 수도 있습니다.(대법원 2006. 10. 12. 선고 2004다48515 판결)

상가 내에 기둥이 존재하는 경우에는 기둥으로 인하여 실질적 전유면적이 감소하고 바닥의 모양이 부정형이 되어 공간 활용에 제약이 발생되게 됩니다. 또한 실내에서는 개방감에 저해를 받고 외부에서 볼 때에도 막혀 있는 느낌을 주어 시각적으로도 좋지 않습니다.  

상가내 기둥의 존재, 위치 및 크기는 분양대금에 영향을 미칠 수 있고 수분양자에게도 업종 선택 및 임대료 결정에 상당한 영향을 미치는 사항으로 보야야 할 것입니다.

다만 기둥이 전혀 없는 건물을 있을 수 없으므로 건물의 수분양자는 기둥으로 인한 전유면적의 감소나 공간 활용의 제약 등의 불이익을 어느 정도는 감소하여야 하는 측면은 있으나 여러 개의 전유부분으로 나누어지는 건물을 지을 때에는 벽면이 기둥의 중심을 지나게 함으로써 이웃한 전유부분들이 기둥에 의하여 침범되는 면적은 같거나 비슷하게 하여 그 불이익을 최소화하여야 합니다. 

따라서 귀하의 경우도 기둥의 존재여부에 대한 고지를 받지 못했다면 분양회사가 기둥에 대한 고지의무를 위반한 것으로 보입니다.

통상 이와 같이 기둥의 존재를 이유로 수분양자가 분양계약의 해제를 주장하면 분양회사는 홍보 브로셔의 건물 도면에 각 기둥이 ‘■’모양으로 표시가 되었다고 주장을 합니다. 그러나 ‘■’모양의 표시가 되어 있다고 하더라도 일반인의 입장에서는 ‘■’표시만으로 기둥이 존재하는지 어느 정도 기둥인지 알기가 어렵습니다. 

따라서 귀하가 상가내부의 기둥의 존재, 위치 및 크기에 관하여 고지받은 바가 없다면 상가분양계약을 해제하거나 상가기둥의 존재로 인한 가치하락분에 대한 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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