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계약기간이 끝났는데, 임차인이 나가질 않네?

입력 2020.06.30. 08:15
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스DB

문) 저는 제 소유의 상가건물을 2018년 4월 1일부터 2020년 3월 31일까지 임대하였습니다. 저는 임차인에게 2020년 2월 1일 임대차 계약을 해지하겠다고 통보하였고 임차인은 계약갱신요구를 하지 않아 임대차계약이 해지되었습니다.

그런데 임차인은 상가건물에서 영업을 하지는 않고 있으나 상가 내에 집기 등을 그대로 둔 채 상가를 저에게 명도를 하지 않고 있습니다.  저는 임차인이 상가건물을 반환할 때까지 임차인에게 차임을 받을 수 있나요.

답) 상가임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 계속하여 상가를 점유하면서 영업을 계속하고 있다면 임차인을 상대로 부당이득 내지 불법행위에 기한 손해배상으로 임료상당의 금액을 청구할 수 있습니다. 

그런데 문제는 귀하의 경우와 같이 임차인이 임대차 기간 만료, 차임연체 등 여러 가지 사유로 임대차계약 관계가 종료되었음에도 임차인이 상가건물에서 영업도 하지 않으면서 상가건물을 명도를 하지 않는 경우입니다.

이와 같은 경우 대법원은 임차인이 임대차계약관계가 소멸된 이후에 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용·수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로인하여 임대인에게 손해가 발생하였다고 하더라도 임차인의 부당이득 반환의무는 성립하지 아니하는 것이고, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물 부분을 사용·수익하지 못하였거나 임차인이 자신의 시설물을 반출하지 아니하였다고 하더라도 마찬가지라고 판시하고 있습니다.(대법원 1984. 5. 15. 선고 84다카108 판결 참조)고 판시하고 있습니다. 

또한 대법원은 임대인에 대해 임대차보증금을 반환받을 수 있는 임차인의 경우에는 건물명도와 임대차보증금반환이 동시이행관계에 있다는 점에서 임대인이 자신의 동시이행의무라고 할 수 있는 임대차보증금 제공의무를 이행제공하지 않은 이상 임차인의 점유는 불법이라고도 할 수 없다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15545 판결 참조)고 판시하고 있어 임차인이 상가건물을 사용·수익하지 않는 이상 임대인은 임차인에게 차임상당의 금원을 청구하기가 어렵습니다. 

결국 임대인은 임차인이 임대차계약이 해지되었음에도 불구하고 임의로 문을 잠그고 명도를 해주지 않으면 임대인이 일방적으로 손해를 입을 수 밖에 없는 것입니다. 

다만 대법원은 최근 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있다면서 임차인이 그러한 동시이행항변권을 상실했음에도 목적물의 반환을 계속 거부하면서 점유하고 있다면 이는 불법행위에 해당하다고 판시하면서 임대인이 임대차계약종료 후 연체차임을 공제한 임대차보증금을 적법하게 변제공탁했다면 임차인은 임대차보증금 반환과의 동시이행을 주장할 수 없고 변제공탁의 통지를 받은 다음날부터 상가건물을 명도할 때까지 불법점유를 한 것이라고 판결을 하였습니다. 

따라서 귀하의 경우 임대차보증금반환의무를 이행한다면 그 다음날부터 상가건물을 명도할 때까지 임차인을 상대로 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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