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“건물주가 바뀌어 계약연장을 하지 않겠답니다”

입력 2020.01.14. 08:28
주택·상가건물임대차분쟁조정위와 함께 하는 임대차 Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스DB

문) 저는 보증금 1억원, 월차임 3백만원에 카페를 운영하고 있습니다. 계약체결일 무렵 사업자등록을 신청했습니다. 한편 임대차기간은 2016. 2. 18.부터 2019. 2. 17.까지이고, 만기일에 아무 말 없이 자동 연장된 상태에 있습니다.

목이 좋은 자리다 보니, 장사가 꽤 잘 되었어요. 비싼 값 했죠. 특히 금요일과 주말은 너무 바빠서 잠깐 앉아있을 틈도 없었습니다. 그러던 어느 날, 임대인은 2020. 1. 6.자로 내용증명우편을 보내왔어요. 천천히 읽어 보니, 건물주가 바뀌게 되어 더 이상 계약연장을 하지 않겠다는 내용이더라고요.

그리고 계약만기는 통고서 수령일로부터 6개월이 되는 시점이라면서, 그 날까지 건물을 명도해달라고 하네요. 상가 임차인은 건물주가 바뀌더라도 10년 갱신을 요구할 수 있는 것 아닌가요? 이대로 6개월 뒤에 임대인에게 건물을 명도 해야 하나요? 

답) 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 ① 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차여야 하고, ② 상가건물임대차보호법 및 동 시행령이 정하는 환산보증금의 범위 내에 있어야 합니다(상가건물임대차보호법 제2조 제1항). 다만 대항력, 계약갱신요구권, 권리금, 3기 차임연체와 해지에 관한 규정은 환산보증금을 초과하는 임대차에 대하여도 적용됩니다(상가건물임대차보호법 제2조 제3항). 한편 묵시의 갱신에 관한 상가임대차법 규정은 위 예외에 해당하지 않으므로, 환산보증금의 범위 내에 있는 임대차에 대하여만 적용됩니다. 

광주광역시는 환산보증금이 3억 9천만원{상가건물임대차보호법 시행령(2019. 4. 2. 대통령령 제29671호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1항 제1호} 이하인 경우에만 묵시의 갱신에 관한 상가임대차법 규정이 적용된다고 할 것입니다. 이 사건 임대차는 보증금 1억원, 월차임 3백만원입니다.

그렇다면 환산보증금은 4억원(=보증금 1억원 + 월차임 3백만원 x 100)이 될 텐데요. 환산보증금이 3억 9천만원을 초과하므로, 이 사건 임대차가 묵시적으로 갱신된 경우에는 「상가건물임대차보호법」이 아닌, 「민법」이 적용됩니다. 

임대차기간이 만료한 후에도 임차인이 임차물의 사용·수익을 계속하고, 임대인이 이에 대해 상당한 기간 내에 이의를 하지 아니한 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 봅니다(민법 제639조 제1항 본문). 이 경우 임대인이나 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 계약 해지를 통고한 때에는 통고 후 6개월이 지나야 해지의 효력이 발생합니다(민법 제635조 제2항 제1호). 

따라서 사안에서 임대인의 주장은 일응 타당합니다. 다만 앞서 언급했다시피, 계약갱신요구에 관한 규정은 환산보증금을 초과하는 임대차에 대하여도 적용되므로, 귀하께서는 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.

한편 귀하의 임대차는 2018. 10. 16. 이후 갱신된 임대차에 해당합니다. 따라서 귀하께서는 최초 계약일(2016. 2. 18.)부터 최대 10년까지 이 사건 임차건물에서 카페 영업을 할 수 있습니다{상가건물임대차보호법 부칙(2018. 10. 16. 제15791호) 제2조}. 

주택·상가건물임대차와 관련된 분쟁에 대해서는 누구든지 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수 있습니다(062-710-3430).

강보민 변호사 (대한법률구조공단 주택·상가건물임대차분쟁조정위원회 광주지부 심사관)

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