경매를 통해 농지를 낙찰 받게 되면, 최고가 매수인은 7일 이내에 해당 농지가 소재한 시·구·읍·면장에게 농지취득자격증명원을 떼어 제출해야 한다.

기한이 7일이기 때문에 낙찰 받은 당일에 농지가 소재한 시·구·읍·면장에게 농지취득자격증명을 신청해야 한다. 이 처리 기간이 4일에 송달일을 계산하면 기간 내에 제출할 수 있으므로, 서두르는 게 좋다. 기간 내에 농지취득자격증명을 제출하지 않으면, 매각 불허가 결정이 나고 입찰보증금도 몰수되므로 주의해야 한다.

농지취득자격증명제도는 농지를 취득해서 어떤 목적으로 사용할지 확인하는 절차다. 농지이므로, 당연히 농업용으로 써야 한다. 하지만 경매로 농지를 취득하다 보면, 간혹 지상에 불법건축물이 있거나 분묘가 있는 경우가 있다. 이때는 농지로 원상복구를 하고 와야 증명서를 발급해준다고 한다. 이러한 경우, 낙찰자는 난감할 수밖에 없다.

농지취득자격증명원(이하 농취증)을 발급해주지 않고, 반려증(미발급)을 떼어주는 경우가 문제가 된다. 이 부분에 대해서 대응방안을 생각해보자. 반려증이 나오는 이유는, 대한민국의 법은 ‘현황주의’를 취하고 있기 때문에 농지가 아니라면 농취증이 나올 수 없다. 하지만 사유에 ‘사실상 대지화되었다’는 내용이 있다면, 반려증을 법원에 제출하면 농취증 없이도 매각결정 허가를 받을 수 있다.

농지법에 의하면, 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다(제6조 농지소유제한).

따라서 ① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장,구청장·읍장 또는 면장에게서 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다.

② 제1항에 따른 농지취득자격증명을 발급 받으려는 자는 농업경영계획서를 작성하여 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 발급신청을 하여야 한다.〔제8조 농지취득자격증명의 발급)

반려증 사유 내용에 ‘원상복구를 하면 농취증을 내준다’는 내용이 있을 수 있다. 이 반려증은 법원에 제출해도 불허가가 떨어지며, 입찰보증금을 몰수 당한다. 그런데 소유자도 아니고 낙찰자 지위인데, 내가 어떻게 원상복구를 할 수 있겠는가?

위반건축물이 있다면 면사무소에서 철거 조건하에 계획서를 제출하고 미리 농취증을 발급해주는 곳도 있다. 이것조차 되지 않아 보증금을 몰수당한다면 억울할 노릇이다. 그렇기 때문에 입찰 전 농취증이 나올 수 있는지 여부부터 면사무소를 통해 확인해야 한다.

반려증을 받아 제출하는 경우, 부산고등법원 2006누1791 ＜농지취득자격증명신청서반려처분취소＞ 판결내용을 숙지하고 활용한다면 농지취득자격증명을 받는데 도움이 되겠다.

①지상에 불법건축물이 있는 농지를 경매절차를 통하여 위 토지를 낙찰받기 위하여 농지취득자격증명을 발급받으려는 자는, 위 토지를 낙찰 받아 소유권을 취득하기 전에는 원상회복 등의 조치를 할 아무런 권원이 없으므로 그에게 형질변경된 부분의 복구를 요구한다는 것은 법률상 불가능한 것을 요구하는 것이라는 점,
​

불법적으로 형질변경 된 농지에 대하여 농지취득자격증명의 발급을 거부한다면, 농지의 소유자가 농지를 금융기관에 담보로 제공한 후 농지를 불법으로 형질변경하거나, 지상에 무허가건물을 짓는 경우에는 스스로 원상복구하지 않는 한 제3자가 이를 경락받지 못하므로, 담보물권자는 농지를 환가할 수 없게 되는 불측의 손해를 입는 다는 점,

③불법으로 형질변경 된 위 토지에 대하여는, 농작물의 재배가 가능한 토지로 원상복구 된 후에 농지취득자격증명의 발급이 가능하다는 행정관청의 처분사유는 적법한 것이라고 할 수 없다. (원고들이 위 토지를 취득한 다음 관할 관청에서 그 원상회복을 위한 행정조치를 취하는 것은 별개의 문제이다.)

따라서 어떤 이유에서라도 농지취득자격증명서는 발급이 되어야 한다는 판결이다. 이를 응용하여 대처한다면 농지 경매 입찰시 반려증에 대한 우려는 날려버릴 수 있을 것이다.

법원경매에서 농지는 특이사항 란에 ‘농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출로 매각불허가결정된 때에는 매수신청보증금을 몰수함)’라고 기재되어 있으므로 입찰 전에 현장을 사전 방문하여 불허가 될 만한 사유를 확인하고 해당 관청에 문의하여 불측의 피해를 입지 않도록 대비하여야 한다. 독자들이 토지경매를 통하여 경제적 자유를 얻기를 기대한다.