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<칼럼> 취득세와 양도소득세

입력 2021.01.28. 08:28
김덕진 부동산 전문가 칼럼 골드경매컨설팅 대표

지난해 말, 부동산3법이 국회를 통과했다. 이를 통해 정부의 아파트 투기 규제정책이 강화되어 다주택자와 법인들의 주택 투기수요도 차단될 것으로 기대된다.

부동산3법의 핵심은 다주택자와 부동산법인에 대한 대출규제와 주택을 샀을 때 부과되는 취득세, 주택을 팔았을 때 양도차익에 대한 양도소득세가 중과되는 것이다.

새로워진 주택 세금에 대해 알아보자.

부동산을 매입한 매수인은 취득세를 부동산 소재지의 자치단체에 납부해야 한다. 이때 2주택 이상 소유자는 8%, 3주택 이상 소유자나 법인은 12%의 취득세를 내야 한다.

양도소득세란 주택(아파트)을 팔 때와 분양권 같은 권리를 양도할 때 발생하는 이익에 대해서 부과하는 세금이다. 즉, 이익이 없다면 세금도 없다.

양도소득세는 오는 5월31일까지 기존 일반세율 6~45%에 2주택자는 10% 3주택자는 20%를 중과한다. 6월1일부터는 기존 세율에 2주택자는 20%, 3주택 이상자는 30%를 중과하고 장기보유특별공제를 배제한다.

분양권도 올해 1월1일 취득분부터 주택수에 포함한다. 2주택 이상 소유자의 종부세는 +0.6%~2.8% 추가과세 되고, 보유세 세부담 상한액도 300%로 상향된다. 법인의 주택 양도차익에 대해서는 기본 법인세율 10%~25%에 20%를 추가 과세하는데, 여기에는 별장, 조합원입주권, 분양권도 포함한다.

일시적 2주택자는 1년 내에 신규주택으로 전입하고 1년 내에 기존 주택을 처분(양도)해야 양도소득세를 내지 않는다. 아파트 분양권 전매 시 양도소득세는 50%이고, 대부분 소유권이전 시까지 전매가 제한된다. 또한 주택 취득 시 자금조달계획서 신고가 의무화되었다.

2주택 이상 보유세대는 주택담보대출이 금지되고, 주택구입시 실거주 목적 외의 주택담보대출도 금지되었다.

올해 6월1일부터는 주택을 매매할 때, 1년 미만 보유했을 때는 70%, 2년 미만 보유했을 때는 60%의 양도소득세를 부과한다. 분양권도 지역에 관계없이 1년 미만은 70%, 그 외 60%의 양도소득세를 부과하기 때문에 다주택자라면 5월31일까지 주택을 처분하는 것이 유리하다.

강화된 부동산 세금을 고려한다면 각자 주택 보유실태와 거주상황, 자금능력 등을 고려해 소유 전략을 짜거나 매도 타이밍을 살펴야 한다.

새 아파트를 분양받은 수분양자들도 입주 시점에 잔금 대출이 막히거나, 자금 경색으로 소유권 이전이 지연되어 신규 임차인들과의 갈등이 발생할 수 있고, 2주택 이상 소유하고 있던 수분양자들은 12%의 취득세를 납부해야 되므로, 당초 예상했던 금액의 10배를 추가 지출해야 하는 부담을 안게 되었다.

2주택자가 주택을 양도해 1억5천만원의 양도차익을 얻었다면, 주민세 10%를 포함해 7436만원의 세금을 내야 한다. 주택 매입을 고려한다면 다양한 세금 전략과 매도 전략을 전문가와 상의하여 결정하여 한다.

실제 현장에서는 아직 강화된 주택 정책을 제대로 숙지하지 못해 세금폭탄을 맞게 되는 상황이 벌어질 수도 있다. 현장에 있는 공인중개사들은 좀 더 세심한 컨설팅이 필요하고 일반시민들은 사전확인과 전문적인 세금에 대한 자문을 받고 매매를 하기를 권한다.

앞으로 분양권을 양도하면 최소 60%의 양도소득세를 납부해야 하고, 1세대·1주택자가 양도소득세를 비과세 받으려면 의무적으로 2년 거주요건을 충족해야 하므로 주택 투자에 있어 신중한 접근이 필요하다. 법원경매시장에서는 실수요자들의 입찰기회가 많아지고, 물건도 늘어나고 낙찰가도 낮아 질것으로 예상됨으로 경매에 대한 많은 관심과 학습을 기대한다.

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