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<칼럼> 부동산시장의 안정과 정상화를 바라며

입력 2021.02.04. 09:17
백종한 부동산 전문가 칼럼 법학박사/미소백종한공인중개사무소 대표

2월이 시작되었다. 또 다음주는 민족의 대명절인 설연휴가 기다리고 있다. 부동산문제와 관련된 여진이 계속되는 가운데 맞이하는 명절이다. 새해 사랑방신문 애독자들이 코로나19의 어려움을 이겨내고 희망의 빛과 함께 건승하기를 빈다.

임차인들의 주거난을 덜어주고자 임대차2법인 ‘계약갱신청구권’과 ‘임대료상한제’ 등을 핵심으로 하는 세입자 보호법안이 시행된지 6개월이 경과되었다.

서울에 있는 전셋값 2억~10억원대 중저가 단지 100곳을 분석한 결과에 따르면, 지난해 12월3주 기준 전·월세 통합갱신률은 73.3%였다. 이는 새 임대차법 적용전인 2019년 9월~2020년 8월까지 1년간의 평균 통합갱신률(52.7%)에 비해 16.1% 포인트 상승한 수치다.

이 수치만을 본다면, 새로운 임대차법이 긍정적인 효과를 주어 세입자 상당수가 계약갱신의 수혜를 보았다고 할 수 있다. 하지만 실제 현장에서는 갱신률 상승에 대한 안도보다 새 임대차법의 부작용을 토로하는 목소리가 훨씬 크다.

새 임대차법으로 기존 계약이 갱신된 만큼 신규 매물공급이 줄어든 데다 전·월세 매물이 매매로의 전환이 이어지면서 전·월세 매물 품귀현상이 벌어졌다. 이러한 시장의 상황상 어렵게 전세주택을 찾아도, 이미 전셋값은 매매가에 근접하게 뛰었다.

한국부동산원 조사에 따르면, 지난해 전국 아파트 전셋값 상승률은 이 법이 본격 시행된 지난해 8~12월까지 0.69%, 0.81%, 0.71%, 1.02%로 점점 가팔라졌음을 알 수 있다. 2021년 1월 1~3주 누적 상승률도 이미 0.75%까지 올랐다.

전세가격은 폭등하고, 매물은 사라지면서 임대차 계약과정에서 혼선이 가중되고 집주인과 세입자 간 갈등이 늘어나는 등의 각종 부작용이 남아 있는 상황이다.

오는 6월1일부터는 전·월세 신고를 의무화한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안이 시행된다. 전·월세신고제를 도입하면 전·월세 계약 내용이 지방자치단체에 신고된다. 지역별 전·월세 가격 등의 내역이 낱낱이 공개될 것인데 이때 나타나는 임대차시장의 혼란 또한 걱정되지 않을 수 없다.

물론 정부는 이런 문제를 해결하기 위해 분쟁 조정지원을 강화하고 전·월세신고제 시행 후 신규 전세금 규제도 강화할 계획이라고 한다. 그러나 지원과 규제만으로 부동산문제가 해결되던가? 최근 전·월세 상한 5%를 초과하는 임대료 부분에 대한 1심 법원의 조정결과 등에서 보듯 새 임대차법이 지닌 법적인 미비점과 문제점을 정비해서 혼란을 줄여야 한다.

또 당장 실물 공급이 어려운 상황에서 정부는 한시적으로라도 다주택자와 민간임대주택 사업자들이 보유한 주택이 시장에 매물로 나올 수 있도록 퇴로를 열어주는 방법을 찾아야 한다.

대표적 ‘세입자 천국’인 독일에서도 세입자의 힘이 커지면서 주요 도시에서는 임대를 놓는 집주인의 수가 급감했고 임대차 주택 수요가 폭발하며 세입자 간 경쟁이 치열해진 문제가 발생한 것은 우리나라와 다를 바 없다.

임대기간과 계약갱신권 행사, 매각 시 우선권, 양도세 비과세 혜택의 요건, 장기저리대출의 조건과 지원 등에서 우리나라와 다른 독일과 프랑스의 예를 국내에 도입할 필요가 있다. 현실적인 부동산문제의 접근이 필요하다. 

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