문) 저는 상가건물을 하나 소유하고 있습니다. 저는 예전에 상가건물을 임대하였는데 임차인이 임대차 기간이 만료되었는데도 상가를 명도해 주지 않아 임차인을 상대로 명도소송을 제기하여 명도를 받은 적이 있습니다.

그러한 이유로 최근에 상가건물을 임대하면서 임차인과 합의를 하고 특약에 “본 임대차계약의 종료일 또는 계약해지 통보 1주일 이내에 임차인이 임차인의 소유물 및 재산을 반출하지 않은 경우에는 임대인은 임차인의 물건을 임의대로 철거, 폐기처분 할 수 있으며, 임차인은 개인적으로나 법적으로 하등의 이의를 제기하지 않는다.”고 기재하였습니다.

저는 임차인과의 임대차기간이 만료되었음에도 임차인이 상가건물을 명도해 주지 않으면 임차인의 물건을 임의로 철거, 폐기처분 할 수 있나요.

답) 임대인과 임차인의 임대차 기간 만료 등의 사유로 임대차 관계가 종료되었음에도 임차인이 부동산을 명도해주지 않을 경우 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 제기하고 판결문을 받아 강제집행을 하여야 합니다. 이러한 명도소송은 부동산 관련 소송 중 가장 흔한 유형의 소송중 하나라고 할 수 있습니다. 

우리 법은 사인의 자력구제를 인정하지 않고 있기 때문에 임차인으로부터 임대부동산을 명도받기 위해서는 명도소송이 유일한 방법이라고 할 수 있습니다.

명도단행 가처분을 통해 빠른 시일내에 부동산을 명도받는 것도 가능하나 명도단행 가처분은 아주 엄격한 요건하에서만 인정이 되기 때문에 특별한 경우가 아니면 가처분이 인용될 확률은 크지 않습니다. 최근에는 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결할 때 미리 법원에서 제소전 화해를 받아 놓는 경우도 있습니다. 

임대인이 명도소송을 통해 임대부동산을 명도받기 위해서는 비용이 들어갈 뿐만 아니라 판결을 받기까지 짧게는 7,8개월에 길게는 1년 이상의 시간이 소요가 됩니다.이러한 이유로 임대인은 사전에 귀하와 같이 강제집행과 관련된 특약을 하고 이를 임대차계약서에 기재를 해두는 경우가 있습니다. 

이러한 임대인과 임차인과의 강제집행과 관련된 특약에 대해 대법원은 “강제집행은 국가가 독점하고 있는 사법권의 한 작용을 이루고 채권자는 국가에 대하여 강제집행권의 발동을 신청할 수 있는 지위에 있을 뿐이므로, 법률이 정한 집행기관에 강제집행을 신청하지 않고, 채권자가 임의로 강제집행을 하기로 하는 계약은 사회질서에 반하는 것으로 민법 제103조에 의하여 무효라고 할 것이다.”고 판시하면서 귀하가 임차인과 맺은 것과 같은 특약은 무효라고 판시를 한바가 있습니다.(대법원 2005. 3. 10. 선고 2004도341 판결)

또한 위 사건에서 대법원은 공인중개사가 입회하였다든가 당시 피해자의 신고로 출동한 경찰관이 임대인의 간판철거를 제지하지 아니하고 그냥 돌아갔다는 사정만으로 임대인의 간판철거 행위가 죄가 되지 아니한 것으로 오인한 데 정당한 이유가 있다고도 볼 수 없고 임대인이 손괴를 함과 동시에 임차인의 업무를 방해한 것이라고 판시하였습니다. 

따라서 임대인은 명도소송을 통해 판결을 받아 강제집행을 하여야 하고 특약을 이유로 임의로 강제집행을 하는 경우 형사적으로 주거침입죄, 업무방해죄, 재물손괴죄 등으로 처벌을 받을 수 있으므로 주의하셔야 할 것입니다.