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“상가의 ‘장기수선충당금’도 돌려받을 수 있나요?”

입력 2021.03.03. 09:09
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 광주 상무지구에 소재하는 상가 103호를 임대차보증금 5천만원, 월임대료 200만원, 임대차기간 2019년 3월 1일부터 2021년 2월 28일까지로 정하여 임차하였습니다.

저는 임차한 상가에서 장사를 하면서 관리비를 납부하여 왔는데 관리금 명세서에는 매월 특별수선충담금이 포함되어 있었습니다. 저는 임대차기간동안 200만원정도의 특별수선충당금을 납부하였는데 임대인에게 반환을 요구할 수 있나요.

답) 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 아파트의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 말합니다. 장기수선충당금의 요율은 해당 아파트의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정합니다. 장기수선충당금은 기존 주택법에서 규정을 하고 있었습니다.

그러나 우리나라 국민의 약 70퍼센트가 공동주택에 거주하고, 공동주택의 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 공동주택관리와 관련된 비용만도 연간 11조 6천억원에 이르는 등 공동주택 관리의 중요성이 더욱 커졌고, 공동주택 관리 자치기구인 입주자대표회의의 구성, 운영이나 관리비 등을 둘러싸고 많은 민원과 분쟁이 발생하였습니다.

공동주택 관리를 보다 전문적이고 체계적으로 지원할 필요성이 제기되었으나 기존 주택법은 공동주택 관리를 체계적, 효율적으로 지원하기에는 한계가 있어 2015년 8월 11일 공동주택관리법을 제정하여 주택법 중 공동주택 관리와 관련된 내용만을 분리하여 공동주택을 투명하고 안전하며 효율적으로 관리할 수 있게 하였습니다.

공동주택관리법은 장기수선충당금을 “주택의 소유자”로부터 징수하여 적립하여야 하고, 공동주택 소유자는 사용자가 대신하여 납부한 경우에는 금액을 반환하여야 한다고 규정을 하고 있습니다. 따라서 아파트 등의 경우 실제 장기수선충당금을 임차인이 대납하였다면 소유자로부터 반환을 받을 수 있습니다. 

그러나 상가는 공동주택이 아니므로 공동주택관리법의 규정을 상가의 경우에도 적용을 할 수는 없습니다. 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 ‘집합건물법’)도 장기수선충당금의 부담주체에 관하여 명시적인 규정을 두지 않고 있습니다. 집합주택의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 특별한 규정은 이 법에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 아니하는 범위에서 효력이 있다고 규정하고 있을 뿐입니다.

위 규정을 근거로 상가도 공동주택관리법을 준용하여야 한다는 견해가 있을 수 있으나 위 규정은 “집합주택”의 경우 공동주택관리법의 규정이 효력이 있다고 하고 있으므로 상가건물에 적용하기는 어려울 것입니다. 

따라서 상가건물의 경우 장기수선충당금의 부담주체는 집합건물의 관리규약 및 임대차계약의 내용에 따라 그 부담주체가 결정될 수 밖에 없을 것입니다. 귀하의 경우 상가는 공동주택에 해당하지 않고, 관리비를 매월 납부하고 있으며, 건물의 수요 시설의 교체 및 대규모 수선에 필요한 특별수선충당금을 매월 납부하고, 특별수선충당금이 관리비에 포함되어 부과되고 있으며, 상가관리운영규정의 적용을 받고 있다면 임대차계약 종료시 임대차기간동안 납부한 특별수선충당금을 임대인으로부터 돌려받기는 쉽지 않아 보입니다.

실제 대구지방법원의 경우 상가운영규정, 임대차계약 등 여러 가지 사정을 고려하여 임차인이 특별수선충당금을 부담하는게 맞다고 판시를 한 사례도 있습니다.

부동산전문변호사 김덕은

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