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“가압류된 아파트를 매수해도 되나요”

입력 2021.04.13. 09:02
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산Q&A
사진=이미지투데이

문) 광주 서구에 있는 한 아파트가 시세보다 저렴하게 매물로 나왔습니다. 그런데 매물로 나온 아파트에는 가압류가 설정되어 있습니다.

저는 가압류 된 아파트를 매수할 수 있나요. 또 가압류 된 아파트를 매수할 경우 어떤 문제가 있을 수 있나요.

답) 가압류는 채권자가 채무자를 상대로 추후에 재판에서 승소를 하더라도 장래에 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 채무자의 재산을 압류하여 현상을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차를 말합니다.

채권자가 채무자와 재판을 하고 있는 도중에 채무자가 재산을 모두 처분하여 버리면 판결문을 받더라고 강제집행이 곤란해지기 때문에 채무자가 임의적으로 매각, 명의이전, 은닉 등의 행위를 할 수 없도록 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 것입니다.

가압류가 설정된 부동산의 소유권은 여전히 채무자에게 있으나 재산의 처분권을 잠정적으로 빼앗아 채권자가 안전하게 채권을 회수할 수 있도록 하는 일종의 법적 안전장치인 것입니다.

가압류가 된 부동산이라고 하더라도 제3자가 이를 매수하고 매수인 앞으로 소유권이전등기를 하는데는 아무런 문제가 없습니다. 그러나 가압류된 부동산을 매수할 경우 이는 말소되지 않고 가압류의 효력은 가압류된 부동산에 남아있게 됩니다.

따라서 가압류 된 부동산을 매수하였는데 후에 가압류권자가 가압류를 실현하는 경우에 문제가 발생합니다. 가압류권자가 부동산 가압류 후에 판결 등을 통해 집행권원을 확보하고 가압류에 의한 강제집행으로 부동산의 경매를 신청하여 부동산이 매각되면, 위 가압류 된 부동산을 매수한 매수인은 가압류보다 후순위로 부동산을 취득한 자로 가압류된 부동산의 소유권을 상실하게 되는 것입니다.

결국 부동산의 소유권을 상실한 매수인은 매도인에게 그 책임을 물을 수 밖에 없습니다. 대법원은 가압류 목적이 된 부동산을 매수한 사람이 그 후 가압류에 기한 강제집행으로 부동산 소유권을 상실하게 되었다면 이는 매매의 목적 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 취득한 소유권을 상실한 경우와 유사하므로, 이와 같은 경우 매도인의 담보책임에 관한 민법 제576조의 규정이 준용된다고 보아 매수인은 같은 조 제1항에 따라 매매계약을 해제할 수 있고, 같은 조 제3항에 따라 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다고 판시하였습니다.(대법원 2011. 5. 13. 선고 2011다1941 판결)

그러나 매수인이 매도인을 상대로 담보책임으로 매매계약을 해제하고 손해배상을 청구할 수 있다고 하더라도 부동산이 경매로 넘어간 사정을 고려한다면 매도인은 무자력일 가능성이 큽니다.

매수인이 매도인을 상대로 소송을 제기하여 승소판결을 받는 과정까지 많은 시간과 비용이 소요되고 승소판결을 받는다고 하더라도 매도인이 무자력이라면 집행이 가능하지 않을 것입니다. 따라서 가압류된 부동산을 매수할 때에는 상당한 주의가 필요하다 할 것입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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