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차임을 내지 않고 버티는 임차인 내보내려면?

입력 2021.04.27. 08:49
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산Q&A
위 사진은 기사의 이해를 돕기 위함이며, 해당 기사와 직접적 연관이 없음. 사진=뉴시스

문) 저는 광주 북구에 있는 상가를 임대하여 주었습니다. 그러나 코로나 19 사태 이후 임차인이 계속하여 차임을 연체하고 있고 차임을 연체한 지 1년이 되었습니다.

그런데 마침 제 소유의 상가를 매수하고 싶다는 사람이 나타났는데 임차인으로부터의 명도를 조건으로 걸고 있습니다. 저는 임차인에게 차임 연체를 이유로 상가임대차계약을 해지하겠다고 통보하였으나 임차인은 상가건물을 명도하여 주지 않고 있습니다.

제가 상가건물을 신속하게 명도받을 수 있는 방법이 있나요. 명도단행가처분이라는 제도를 이용하면 빨리 명도를 받을 수 있다고 들었는데 임차인을 상대로 명도단행 가처분을 청구할 수 있나요.

답) 상가건물임대차보호법은 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있습니다.(제10조의8)

코로나 상황을 고려하여 2020. 9. 29. 상가임대차법을 개정하여 개정법의 시행일인 2020. 9. 29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임은 차임 연체 해지의 경우에는 차임연체액으로 보지 아니한다고 규정하고 있으나 귀하의 경우 6개월의 기간을 제외하더라도 3기분 이상을 임차인이 연체하고 있기 때문에 귀하의 임대차계약 해지 통보는 적법하고 임차인이 해지통보를 받을 날 상가임대차계약은 해지되었다고 할 것입니다. 

현행 법에서는 자력구제를 인정하고 있지 않기 때문에 귀하가 임차인으로부터 강제로 상가건물을 명도받을 수는 없습니다. 귀하가 임차인으로부터 상가건물을 명도받기 위해서는 법적 조치를 취하여야 하고 가장 일반적인 법적 조치가 점유이전금지가처분과 명도소송입니다.

그러나 명도소송을 통하여 상가건물을 명도받기 까지는 최소 4개월에서 6개월이 소요되고 임차인이 의도적으로 소송을 지연시키거나 다툴 경우 6개월 이상의 시간이 소요됩니다. 

따라서 임차인을 빨리 내보내야 하는 급박한 사정이 있는 경우 임대인은 명도단행가처분을 받아낼 수 있는지 검토를 하게 됩니다. 명도를 구하는 단행가처분을 제기하면 명도소송에 비해 신속하게, 대체로 1~2개월 정도면 결론이 나기 때문에 속히 명도를 받을 수 있습니다.

그러나 법원에서 이를 인용해서 신속하게 명도집행을 해 버린 이후에는 향후 본 재판을 하는 과정에서 점유자가 주장할 수 있는 유익비, 필요비, 부속물매수청구권 등이 존재하는 사정이 밝혀진다고 하더라도, 이미 명도가 되어버리고 현상보존이 되지 않은 상황에서는 예전으로 돌아가 점유를 회복할 방법은 없게 되고 본안소송에서 다투어볼 기회조차 상실하는 결과가 되기 때문에 법원에서 단행가처분을 인용하는 사례는 많지 않습니다.

법원에서 단행가처분을 인용하는 경우는 이미 명도집행이 마쳐진 건물에 채무자가 재침입하여 점유를 하거나, 불법적인 점유침탈이 이루어진 직후인 경우, 소수세대의 인도거부로 인해 재건축사업이 지연되는 경우, 인도와 관련된 분쟁 중에 합의가 이루어져서 합의금이 지급된 후에도 인도를 거부하고 있는 경우 등 극히 예외적인 경우에만 까다롭게 인정을 하고 있으나 이와 같은 경우에도 점유자의 주장사유에 따라 명도의무 존부가 의심된다면 명도단행가처분이 어려울 수 있습니다. 

귀하의 경우에도 임차인의 명도의무가 명백할 뿐만 아니라 속히 가처분이 받아들여지지 않으면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우를 잘 소명하여야 단행가처분을 인용받을 수 있고, 단순히 임차인이 1년여의 차임을 연체하고 있다는 사정만으로는 단행가처분을 인용받기 어렵다 할 것입니다.

부동전문변호사 김덕은

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