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“설명의무 위반에 대한 공인중개사의 책임은?”

입력 2021.06.22. 09:21
사진=이미지투데이

문) 저는 이삿짐 센터를 운영하고 있는데 이삿짐 센터 이전을 위하여 부지를 물색하던 중 공인중개사의 중개로 매매계약을 하게 되었습니다. 제가 계약한 부동산은 2012년경부터 2015. 10월경까지 주유소 용도로 사용되다가 소유자가 바뀌면서 단독주택 및 그 부지도 용도변경이 되었으며 보전녹지지역입니다.

보전녹지지역에서는 차고지 사용 허가를 받을 수 없어 저는 계약금을 포기하고 매매계약을 해제하였습니다. 저는 공인중개사가 보전녹지지역이어서 차고지 사용허가를 받을 수 없다는 점을 설명하지 아니한 점을 이유로 공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있나요.

답) 공인중개사는 공인중개사법 및 그 시행령에 따라 중개대상물의 상태·입지·권리관계 등에 대한 정보 및 토지이용계획과 공법상의 거래 규제 및 이용제한에 관한 사항 등을 정확히 확인하여 중개의뢰인에게 설명할 의무를 부담합니다.

비록 공인중개사가 조사·확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공하여서는 안되고, 그릇된 정보를 제대로 확인하지도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 공인중개사의 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 공인중개사의 의무에 위반이 됩니다. 

다만 공인중개사가 의뢰인에게 설명해야 할 의무를 부담하는 중개대상물에 대한 정보는 구체적인 상황에서 발생할 수 있는 모든 사항에 대한 정보가 아니라 일반적으로 부동산 매매계약에 있어 중요한 사항과 의뢰인이 특별히 중개를 의뢰할 때 확인하여 달라고 요청한 사항 등에 한정되고, 위와 같은 설명의무 위반에는 공인중개사의 고의 또는 과실이 있어야 합니다. 

그리고 공인중개사의 설명의무 위반이 인정된다고 하더라도 그것이 불법행위로서 손해배상 책임을 지는 행위가 되려면, 공인중개사의 설명의무 위반 사항이 의뢰인의 부동산 매매계약 체결에 있어 중요한 내용이어서 공인중개사의 설명이 있었더라면 의뢰인이 부동산 매매계약의 체결에 나아가지 않았으리라는 점이 인정되어야 합니다. 

따라서 공인중개사의 설명의무 위반으로 인한 불법행위 책임을 인정하기 위해서는 공인중개사가 중개대상물에 대한 중요한 정보를 설명하지 아니하였거나 의뢰인이 특별히 확인하여 달라고 요청한 정보를 설명하지 아니하였다는 점, 그러한 설명의무 위반에 공인중개사의 고의 또는 과실이 있다는 점, 공인중개사의 설명의무 위반과 의뢰인의 부동산매매계약 체결 사이에 인과관계가 있다는 점이 모두 인정되어야 합니다. 

춘천지방법원은 귀하와 유사한 사건에서 “이 사건 부동산에서 공유지 차고지 허가가 가능한지 여부는 매수인의 부동산 매매계약에 있어 중요한 내용에 해당한다고 볼 수 있고, 공인중개사가 중개를 할 때 위 부동산에 공유지 차고지 허가가 가능한지 여부를 확인하지 아니하였다는 점도 인정된다.

그러나 일반적으로 공인중개사가 이삿짐센터 운영에 있어 필요한 인허가 이외에 공유지 차고지 허가가 필요하다는 점을 인지하기 어려운 점, 매수인이 이삿짐센터 운영을 위하여 필요한 사항이 무엇인지 제대로 설명해 주지 않았고, 특히 공유지 차고지가 필요하다는 점을 사전에 알리지 아니하여 공인중개사도 공유지 차고지 허가 여부를 챙겨야 한다는 점을 사전에 인식하지 못했던 것으로 보이는 점, 부동산이 보전녹지지역이라는 점과 일반적인 개발제한에 대하여는 설명하여 준 점, 통상 공인중개사가 보전녹지지역 등 중개대상물의 법적 제한에 대하여 설명할 때 가능한 모든 법상 제한을 구체적으로 일일이 설명하는 것은 불가능한 점 등을 고려하면 공인중개사에게 주의의무 위반이 있다고 보기 어렵다”고 판시하였습니다. 

따라서 귀하가 공인중개사에게 책임을 묻기 위해서는 차고지가 매매계약에 있어 중요한 내용이었고 이삿짐센터 운영을 위하여 차고지 인허가가 필요하다는 점을 공인중개사가 인지하고 있었다는 점 등을 입증하여야 공인중개사에게 책임을 물을 수 있을 것으로 보입니다.

부동산전문변호사 김덕은

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