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[Q&A] 주택임대차의 계약갱신요구권이란?

입력 2022.01.11. 09:09
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
사진=뉴시스 제공

문1) 저는 전세권자이고 전세기간 만료를 앞두고 있습니다. 저는 계약갱신요구권을 언제부터 행사할 수 있나요.

답) 2020년 7월 31일부터 임차인이 계약갱신청구권을 도입하는 주택임대차보호법 개정안이 시행이 되었고, 이에 따라 임차인은 집주인에게 전월세 계약을 한 차례 더 연장하자고 요구할 수 있게 되었습니다. 개정 당시 주택임대차보호법은 임차인은 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 하였으나 통상 임대차기간이 만료되기 전 1개월은 임차인이 다른 주거 주택을 마련하거나 임대인이 새로운 임차인을 구하기에 충분한 시간이 아니므로  2020년 12월 10일 이후 체결되는 임대차계약은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 임대인이 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차 한 것으로 보도록 하여 주거생활의 안전성을 높이면서 임차인에게도 계약갱신요구권의 행사를 임대차기간 만료 2개월 전까지 할 수 있도록 하였습니다.

‘2개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라 계약만료일 2개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달하여야 합니다. 예를 들어 계약만료일이 2021년 3월 20일인 경우 2개월 전인 2021년 1월 20일 0시(2021년 1월 19일 24시)전까지 임대인에게 계약갱신요구 의사가 도달해야 합니다.

문2) 임차인에게 부여된 계약갱신요구권은 몇 회까지 행사할 수 있나요.

답) 임차인의 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사가 가능합니다. 임차인이 그동안 거주한 기간이 몇 년이든 상관없이 임차인은 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차가 갱신이 되면 임대차 기간은 2년입니다. 주택의 계약갱신요구권은 상가의 계약갱신요구권과는 다르게 규정을 하고 있는 것입니다. 상가의 경우는 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 횟수를 제한하고 있지 않습니다. 상가는 기간제한의 방식으로 규정을 하여 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니한 범위내에서만 행사할 수 있습니다. 즉 주택은 회수 제한 방식, 상가는 기간 제한 방식으로 임차인의 계약갱신요구권을 보장하고 있는 것입니다. 상가의 경우 임차인의 계약갱신요구권 행사로 계약이 갱신되면 임대차기간은 전 임대차와 동일한 조건이 됩니다.

문3) 저는 이미 전세주택에서 5년 이상 거주중인 임차인인데 임대차기간이 만료될 때 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요.

답) 주택의 계약갱신요구권을 기간제한 방식이 아니 회수 제한 방식으로 규정하고 있습니다. 따라서 임차인이 현재 거주하고 있는 기간이 몇 년이든 상관없이 1회에 한하여 계약갱신요구권을 행사하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 하고 있습니다. 개정법률은 임차인에게 최대 4년의 주거를 보장하겠다는 내용이 아닌 1회의 계약갱신요구권을 제공하겠다는 것입니다. 따라서 연장계약, 묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도 현재의 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

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