기준금리 인상과 대출규제 등으로 유례없는 거래절벽이 이어지는 가운데, 매매가격과 전세가격이 동반 하락하며 깡통전세에 대한 우려도 점차 커지고 있다. 매매가격이 하락하면 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려주기 어렵고, 전세가격이 하락하면 집주인이 세입자를 새로 구하더라도 전세금 차액이 발생해 보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우가 늘어날 수 있다.

깡통전세란, 집주인이 기존에 받은 주택담보대출과 전세금을 합한 금액이 집 매매가의 70%를 넘어선 것을 의미한다.  

깡통전세는 아파트도 있지만, 빌라(다세대·연립주택)나 오피스텔 등에서도 많이 나타난다. 피해자는 주로 주거 취약자다. 특히 분양이 잘 안되는 신축빌라는 물론 최근에는 오래된 빌라까지 전세보증금을 매매가보다 더 받는 경우도 빈번하다. 

이 같은 물건들 중에는 경매로 넘어가는 경우도 적지 않다. 일단 전세가가 매매가에 근접하거나 오히려 비싼 경우 경매가 진행되면 세입자는 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 낭패를 겪을 수밖에 없다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2021년 전세금 반환 보증사고 건수는 2799건으로 전년대비 24% 증가했다. HUG가 집계를 시작한 2015년 이래 최대치다. 보증금 반환 사고의 주된 원인은 역시 ‘깡통전세’다. 전세가율이 90%를 넘는 경우 매매가격이 조금만 떨어져도 세입자가 전세 보증금 돌려받기가 쉽지 않다. 말 그대로 ‘갭투자’(전세 끼고 주택 매수)의 폐해다.

세입자면 무조건 걱정할 수밖에 없는 것이 깡통전세를 피하고 전세 보증금 지키는 방법은 다음과 같다. 

1. 등기부등본 수시로 확인

등기부등본은 집 계약 전, 계약진행 중, 잔금치르기 전 또 거주하면서도 수시로 확인하는 것이 좋다. 날짜에 따라 근저당설정이 새로 생길 수도 있고 집주인이 바뀔 수도 있기 때문이다. 인터넷 등기소에 들어가면 편리하게 확인할 수 있으니 수시로 체크하는 것이 필요하다.

2. 확정일자, 전입신고는 빠를수록 좋다

전입신고는 신고 다음날 새벽 0시부터 효력이 발생한다. 반면 근저당은 설정과 동시에 효력이 발생하므로 세입자에게 매우 불리한 요건이다. 따라서 전입신고와 확정일자는 빠를수록 좋다는 것이다.

3. 집주인 정보 확인

집주인의 미납세금은 없는지도 봐야 한다. 간혹 미납세금 때문에 보증금을 못 돌려받는 경우도 많다. 미납국세 열람제도를 이용하여 안 낸 돈은 없는지 확인하며 임차한  건물의 관할세무서를 찾아가서 신청하면 바로 확인할 수 있는데 이때 임대인과 신청자 모두 신분증을 제출해야 한다.

4. 전세보증금 반환 보증보험 가입

전세보증금을 떼일 염려가 있는 세입자들이 보험가입을 하면 주택도시공사로부터 보증금을 상환 받을 수 있는데 계약당시 근저당설정이 과하다면 보험가입 시 문제가 될 수 있으니 집계약시부터 알아보는 것이 좋다.

전세보증금은 대부분의 가정에서 중요한 자산이기 때문에 필요할 때에 돌려받지 못하면 다음 이사 갈 집의 계약이 파기되거나 많은 손해를 볼 수밖에 없게 된다. 그래서 계약 단계에서부터 꼼꼼히 관련 사항을 알아보는 것이 중요하다.