문) 저는 광주 광산구에 있는 토지를 매도하였고, 매수인으로부터 계약금과 중도금을 지급받았습니다. 매수인은 잔금지급일이 다가오자 매수한 토지를 담보로 대출을 받아 잔금을 지급할 예정이라고 하면서 먼저 등기를 넘겨달라고 하고 있습니다.

또한 자신이 매수한 토지를 개발하여 그곳에 건물을 건축하여 분양을 할 예정이므로 잔금은 확실하게 지급될 것이라고 하면서 토지에 대한 이전등기를 먼저 하여 줄 것을 요구하고 있습니다.

저는 매수인을 믿고 토지에 대한 소유권을 이전해 줘도 될까요.

답) 부동산매매계약을 할 경우에 매도인의 소유권이전등기의무 및 부동산인도의무와 매수인의 잔급지급의무는 동시이행 관계에 있는 것이 일반적입니다. 매도인과 매수인 사이에 약정으로 어느 한쪽이 선이행 하기로 합의하지 않는 한 매도인과 매수인은 먼저 자신의 의무를 이행할 필요는 없는 것입니다. 

귀하가 매수인의 요구에 따라 먼저 소유권이전등기의무를 선이행 한 경우 매수인이 약속을 지켜 잔금을 지급을 하면 문제가 없으나 매수인이 잔금지급을 차일피일 미루면서 자신의 의무를 지체하는 경우에 문제가 됩니다. 일반적으로 매수인이 먼저 소유권을 넘겨 받은 경우에 대체적으로 은행에서 대출을 일으키게 되고 대출금을 매도인에게 잔금으로 지급하지 않고 다른 용도로 사용하는 경우가 있습니다. 

그리고 이후 대출이자를 변제하지 않아 부동산이 경매에 들어가서 문제가 되는 경우가 많습니다. 매도인의 입장에서는 매수인을 상대로 잔금지급을 청구하는 소를 제기할 수 있으나 부동산이 경매로 넘어간 상황에서 매도인은 무자력일 가능성이 크고 결국 재판에서 승소하더라도 잔금을 지급받지 못할 가능성이 큽니다. 

매도인은 매수인을 상대로 매매계약을 해제하는 방법을 고려해 볼 수도 있습니다.그러나 매수인을 상대로 계약해제 소송을 진행하는 동안 매매대상 부동산이 제3자에게 경락이 될 경우에는 계약해제를 통해 부동산회수가 불가능해 지게 됩니다. 매매대상 부동산에 대한 경매진행이 되지 않았고, 매도인이 매매계약 해제 소송에서 승소한다고 하더라도 매수인이 부동산을 담보로 근저당권을 설정하고 대출을 실행하였다면 위 근저당권을 말소시키기가 어려울 수 있습니다. 은행은 매도인과 매수인의 매매계약에 있어 제3자에 해당하고 매매계약의 해제에 영향을 받지 않기 때문에 근저당권을 설정받은 은행에 대한 말소 승낙 요구가 인정되지 못하기 때문입니다. 

귀하가 매수인을 상대로 사기를 이유로 토지 매매계약을 취소한다고 하더라도 해제의 경우와 마찬가지로 이해관계를 가지게 된 은행 등 제3자는 선의의 제3자로 보호를 받게 됩니다. 

따라서 귀하가 매매한 토지에 대해 잔금을 지급받지 않은 상황에서 먼저 토지의 소유권을 이전하게 될 경우 추후 여러 가지 곤란한 사정에 처할 가능성이 커지게 되므로 확실한 담보등이 확보되지 않는다면 가급적 삼가는 것이 좋을 것입니다.