문) 저는 호텔업을 할 목적으로 매도인으로부터 광주 광산구의 토지를 매수하기로 하는 계약을 체결하였습니다.

저는 매도인과 토지 매매계약을 하면서 매매대금은 20억원으로 정하였고, 특약으로 매도인은 물건의 하자(폐기물 처리 등 포함)등 어떠한 하자에 대해서도 일체의 책임을 지지 아니하기로 하였으며, 매매대금 지급후 소유권이전등기를 마쳤습니다.

저는 매수한 토지에 건축허가 신청 및 착공신고를 한 후 터파기 작업을 시작하였는데, 매수한 토지 지하에서 콘트리트 구조물(광케이블, 전선 등 폐기물) 및 오일탱크, 보일러실 구조물 등의 페기물이 발견되었습니다.

저는 매도인에게 폐기물 처리를 위하여 들어간 비용을 청구할 수 있나요.

답) 매매목적물에 하자가 있는 때에는 매도인은 그 손해를 배상하여야 합니다.(민법 제580조)

귀하가 매수한 토지 지하에 폐기물이 매립되어 있는 것은 매매에 있어 목적물이 통상 갖출 것으로 기대되는 품질 내지 상태를 갖추지 못한 하자가 있는 경우에 해당합니다.

귀하는 이러한 하자가 있는 것을 알지 못하였고, 이를 쉽게 알기도 어려운 상태에서 매도인으로부터 토지를 매수하여 폐기물 처리비용 상당액을 부담하게 되는 손해를 입었습니다.

그러므로 귀하는 특별한 사정이 없는 한 토지의 하자로 인하여 입은 손해의 배상을 청구할 수 있습니다.

다만 상인간의 매매에 있어서는 매수인은 목적물을 수령한 때부터 지체 없이 이를 검사하여 하자 또는 수량의 부족을 발견한 경우에는 즉시 매도인에게 그 통지를 발송하여야만 그 하자로 인한 계약해제, 대금감액 또는 손해배상을 청구할 수 있고, 설령 매매의 목적물에 상인에게 통상 요구되는 객관적인 주의의무를 다하여도 즉시 발견할 수 없는 하자가 있는 경우에도 매수인은 6월 내에 그 하자를 발견하여 지체없이 이를 통지하지 아니하면 매수인은 과실의 유무를 불문하고 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다.(대법원 1999. 1. 29. 선고 98다1584 판결)

따라서 귀하는 폐기물의 존재를 쉽게 발견하기 어려운 상황이었고, 이에 대해 아무런 과실이 없다고 하더라도 6개월이 경과하였다면 제척기간이 도과하여 하자담보책임을 물을 수 없게 됩니다.

귀하는 매도인에게는 하자 없는 물건을 인도할 의무가 있는데 매도한 토지 지하에 폐기물이 존재하여 그 처리에 비용이 들어가게 된 것은 토지 매매계약에 따른 채무의 이행을 불완전하게 한 것으로 채무불이행에 따른 손해배상을 청구하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

그러나 귀하는 특약으로 물건의 하자(폐기물 처리 등 포함)등 어떠한 하자에 대해서도 일체의 책임을 지지 아니하기로 하였으므로 폐기물의 존재를 이유로 매도인에게 책임을 묻기는 어렵다 할 것입니다.만일 매도인이 토지에 폐기물을 불법으로 매립하였음에도 처리하지 않은 상태에서 토지를 거래에 제공하는 등으로 유통되게 하였다면, 이는 거래의 상대방 및 토지를 전전 취득한 현재의 토지 소유자에 대한 위법행위로서 불법행위가 성립할 수 있고 이에 따른 손해배상책임을 져야 되나 매수인은 매도인이 폐기물의 직접 매립한 당사자라는 점을 입증하여야 할 것입니다.