2023년 새해가 밝았지만 지난해부터 본격화된 부동산 시장의 한파는 당분간 계속될 것으로 전망된다.

지난해 출범한 윤석열 정부는 부동산 시장 거래 안정화를 위한 규제 완화책을 잇따라 내놨다.

이에 따라 올해부터 세제·청약·대출 등 부동산 제도가 많이 달라진다. 

유주택자라면 세금 부분을, 무주택자나 갈아탈 집을 알아보고 있는 수요자라면 청약 부문을 꼼꼼하게 살펴볼 필요가 있다.

취득세·종부세 등 부동산 세금 대폭 경감

▶1월 '실거래가 과세 등'

우선 부동산 취득세 과세 표준이 ‘실거래가’로 바뀐다. 지금까진 실거래 신고가나 시가표준액(개별공시가격 등) 중에서 더 높은 금액을 과세 기준으로 적용했다.

증여할 때 발생하는 취득세 과세표준 산출 방식도 변경된다. 올해부터는 과표가 '시가 인정액'으로 바뀐다.

시가 인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 기준일이 있는 매매 사례가액, 감정가액, 공매가액 등 시세를 말한다.

취득세는 과표에 취득세율을 곱해 결정된다. 과표가 시가 인정액으로 바뀌면 기존 과표였던 공시가보다 높아지기 때문에 취득세 부담이 늘어날 수밖에 없다.

▶6월  ‘2주택자 종부세 중과 폐지’

종합부동산세 공제 금액이 6억원에서 9억원으로 상향된다. 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 1세대 1주택자 종부세 기본공제도 11억원에서 12억원으로 높아진다.

또 2주택자에 대한 종부세 중과도 폐지된다. 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 다주택자는 중과세율을 적용받지만, 최고세율은 6%에서 5%로 낮아진다.

주택 수에 따라 다르게 적용하던 종부세 부담 상한율은 150%로 일원화된다. 조정대상지역 2~3주택 이상 보유자는 세부담 상한율이 300%였는데 대폭 낮춘 것이다.

'무순위 청약·미혼 청년 특공' 청약 기회 확대

▶1월 '무순위 거주요건 폐지·中企 근속자 가점 기준↑'

까다로웠던 청약 문턱은 낮아진다. 올해부터 이른바 '줍줍'으로 불렸던 무순위 청약 시 '해당 지역 거주' 요건이 폐지된다.

무주택자면 어느 지역이든 참여할 수 있다. 종전에는 청약시장의 과열을 막기 위해 규제지역 내 청약 무순위 신청 시 해당 시·군에 거주해야 한다는 요건이 있었다.

무주택 기간이 긴 '중소기업 장기근속자'에게 유리하도록 특별공급 가점 기준도 1월부터 조정된다. 당초 5년 이상 무주택일 경우 최대 5점이 배점되던 무주택 기간이 최대 15점(3년당 3점)으로 확대된다. 

▶4월 '청약가첨제 개편'

 가장 눈에 띄는 변화는 평형에 따른 가점제와 추첨제 비율을 조정한 것이다. 정부는 청년가구 수요가 많은 중소형 주택 분양에는 추첨제 비율을 높이고, 중장년층 수요가 많은 대형 주택에는 가점제 비율을 높이는 방향으로 청약 제도를 4월부터 개편한다.

▶상반기 중 '공공분양 미혼청년 특공 도입'

기혼자 중심이었던 공공분양에는 미혼 정년 특별공급이 도입된다. 주택을 소유한 적이 없는 19~39세 미혼자 중 1인 가구 월평균소득 140% 이하, 순자산 2억6000만원 이하인 청약자가 해당이다.

집값 9억 이하면 5억까지···달라지는 대출제도

▶1분기 내 '특례보금자리론 출시'

새해에도 고금리 기조가 이어질 것으로 보이면서 정부가 1분기 출시 예고한 '특례보금자리론'에 대한 관심이 뜨겁다.

신규 주택구매자는 물론 변동금리 주담대를 고정금리로 갈아타려는 차주, 임차보증금 반환 목적 주담대(보전용) 모두 이용할 수 있다. 

기존 보금자리론과 대비해 대출 문턱도 낮은 편이다. 특례보금자리론은 주택가격 요건이 시가 6억원에서 9억원 이하로 확대되고 소득요건은 아예 폐지했다. 대출한도는 최대 3억6000만원에서 5억원까지 늘어난다. 

금리는 4% 중후반에서 5% 초반대가 유력하다. 기존 보금자리론과 마찬가지로 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 LTV(주택담보대출비율) 70%, DTI(총부채상환비율) 60%가 적용될 것으로 보여 소득이 적은 서민들에게 더욱 많은 기회가 돌아갈 것으로 예상된다.

▶상반기 내 '주담대 규제 완화'

올해 1분기 중 다주택자도 부동산 규제지역에서 집을 살 때 주담대를 받을 수 있게 된다.

지난 2018년 9·13 대책에서 다주택자의 주담대를 전면 금지한 것을 5년 만에 복원하는 것이다. 

생활안정, 임차보증금 반환 목적의 주담대 규제도 완화돼 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제 적용받는다.

생활안정자금 목적의 주담대에 적용됐던 2억원의 대출한도가 폐지된다.

15억이 넘는 고가아파트 보유자가 임차보증금을 돌려줄 목적으로 주담대를 받을 때 2억원으로 제한됐던 한도도 사라진다.

▶2023년 내 '대출규제 완화'

부동산 시장 추이에 따라 대출 규제가 더 완화될 수도 있다.

현재 50%로 묶여있는 규제지역 무주택자의 LTV를 상향하는 방안, 등록임대 사업자는 규제지역 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대하는 방안이 시장 상황을 고려해 추진될 전망이다.

박지현기자 5973sally@srb.co.kr·정수연기자 suy@srb.co.kr