[Q&A] 중도금 지급 후 계약해제 안되나요
입력 2022.07.19. 09:02문) 저는 2022년 5월 12일 광주 서구에 있는 한 아파트를 6억원에 매수하고 계약금 6,000만원은 계약당일에, 잔금 5억 4,000만원은 2022년 7월 30일에 지급하기로 하기로 하는 매매계약을 체결하였습니다.
매매계약서 제5조에는 ‘매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다’라고 기재되어 있습니다.
저는 매매계약 당일 계약금 6,000만원을 지급하였고, 5월 30일에 매도인에게 중도금 명목으로 8,000만원을 지급하고, “중도금 8,000만원을 송금했습니다.”라는 문자메시지를 보냈습니다.
그런데 매도인은 7월 10일 저에게 약정에도 없는 중도금을 일방적으로 송금하였고, 여전히 잔금지급기일 내에 계약금 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다며 계약금의 배액인 1억2,000만원과 중도금 8,000만원을 변제공탁하였고, 매매계약을 해제한다는 내용증명을 보내왔습니다.
저는 매수한 아파트의 소유권을 취득할 수 있나요.
답) 민법 제565조는 매매의 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.고 규정하고 있고, 대부분의 매매계약서에는 민법 규정을 반영하여 이와 같은 내용이 반영되어 있습니다.
따라서 부동산매매와 관련하여 해약금에 의한 계약해제를 하려면 계약쌍방의 이행의 착수가 없어야 합니다. 귀하의 경우 계약금과 잔금지급으로 매매계약을 체결하였고, 중도금 약정을 별도로 하지 않았으므로 잔금지급일 전에 중도금을 미리 지급할 수 있고, 중도금을 미리 지급할 경우 이행의 착수로 볼 수 있는지 살펴보아야 합니다.
대법원은 “민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다(대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결 등 참조)”,
“매도인이 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려면 매수인이 이행에 착수할 때까지 하여야 할 것인바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서, 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하나 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결 참조).”고 판시하고 있습니다.
따라서 귀하가 잔금일 전에 중도금 명목으로 8,000만원을 지급한 것은 매매계약의 이행에 착수하였다고 볼 것이고, 매매계약서 제5조는 쌍방이 민법 제565조 제1항에 따라 해약금에 기하여 계약을 해제할 수 있다는 일반적인 내용일뿐, 위 기재만으로 매도인과 매수인사이에 잔금지급기일 전에 이행의 착수를 하지 않기로 하는 특약이 있다거나 매수인이 이행기 전에 이행의 착수를 할 수 없는 특별할 사정이 있다고 볼수도 없습니다. 매도인은 민법 제565조 제1항에 따라 해약금 해제를 할 수 없는 제한을 받게 되고 귀하는 매수한 아파트의 소유권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.
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