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[Q&A] 누수 때문에 식당 영업 못해, 손해배상 될까?

입력 2022.07.26. 09:27
부동산전문변호사와 함께 하는 부동산 Q&A
물이 새는 지하철역. 위 사진은 기사와 직접 관련 없음. 사진 뉴시스 제공

문) 저는 2022년 2월 1일 광주 서구 소재 건물 지하 1층을 임대차보증금 2,000만원, 월차임 100만원, 관리비 20만원으로 정하여 임차하는 임대차계약을 체결하였습니다.

저는 임차한 건물 지하 1층에서 2022년 2월 20일경부터 음식점을 운영하였습니다. 그런데 2022년 5월 3일경 상가건물 1층과 지하 사이 화장실 입구 아래 계단에서 오물 등이 포함된 누수가 발생하였고 임대인에게 수리를 요청하였습니다.

임대인은 배관업자를 불러 수리하였으나 이후에도 상가 입구 및 상가의 주방 천장에서 물이 새는 사고가 지속적으로 발생하면서 오물 자국이 생기고 벌레가 나왔습니다.

이후 여러차례 임대인에게 보수를 요구하였으나 임대인은 수리를 거부하였고 더 이상 상가에서 식당을 영업할 수 없어 2022년 7월 1일 상가내 테이블, 집기 등을 반출하고 상가 문을 잠가 두었습니다.

저는 임대차 계약을 해지하고 인테리어 비용, 전기공사비, 가스공사비, 간판비용, 주방기구 비용, 캡스 위약금, 포스기 위약금, 직원해고 예고수당, 영업손해액등에 대한 손해배상을 청구할 수 있나요.

답) 임대차계약에서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 부담합니다.(민법 제623조) 임대차 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별다른 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도가 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도라면 임대인은 수선의무를 부담합니다.(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876,89883 판결 참조) 

귀하가 임차한 건물은 누수가 발생하였고 임대인이 배관업자를 불러 수리하였으나 이후에도 누수가 지속적으로 발생하고 있습니다. 누수의 경우 상가 및 그 주변에서 발생한 누수의 정도, 영향 등을 고려할 때 이를 수선하지 아니하면 임차인이 임대차계약에 따라 임차건물을 음식점의 용도로 사용·수익할 수 없을 정도의 상태라면 임대인은 이에 대한 수선의무가 있습니다. 그럼에도 임대인이 최초 누수에 대해서만 수리조취를 하였고, 이후 누수에 대해 수선의무의 이행을 거절하였다면 귀하는 임대인과의 임대차계약을 해지할 수 있다 할 것입니다. 

귀하가 임대차계약을 해지할 경우, 귀하는 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

채무불이행을 이유로 계약해제와 아울러 손해배상을 청구하는 경우에 그 계약이행으로 인하여 채권자가 얻을 이익 즉 이행이익의 배상을 구하는 것이 원칙이지만, 그에 갈음하여 그 계약이 이행되리라고 믿고 채권자가 지출한 비용 즉 신뢰이익의 배상을 구할 수도 있다 할 것이고, 그 신뢰이익 중 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용은 통상의 손해로서 상대방이 알았거나 알 수 있었는지 여부와는 관계없이 그 배상을 구할 수 있고, 이를 초과하여 지출되는 비용은 특별한 사정으로 인한 손해로서 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에 한하여 그 배상을 구할 수 있습니다. 

다만 통상손해과 특별손해를 명확히 구별하기가 쉽지는 않습니다.

서울중앙지방법원은 인테리어 조명(전기) 설치비, 전기증설공사비, 가스공사비는 임대차계약과 관련하여 통상적으로 지출된 비용이므로 임대인이 배상할 의무가 있다고 판단하였으나 인테리어 자재 및 인건비, 천장철거비, 간판비용, 주방기구 비용, 캡스 위약금, 주류회사 위약금, 포스기 위약금, 직원해고예고수당, 폐기 맥주비용, 폐기 식자재비용, 누수업체 출장비 등을 임대차계약과 관련하여 통상적으로 지출된 비용으로 보기 어렵다고 판단하면서 임대인이 배상하여야 할 손해배상액에 포함하지 않는 판단을 하기도 하였습니다. 

귀하는 누수로 인하여 이 사건 임대차계약을 해지할 수는 있으나 귀하가 임대차계약을 체결한 이후 지출한 비용, 누수 이후 발생한 손해 등을 임대인으로부터 모두 배상받기는 어렵다 할 것입니다. 

부동산 전문 변호사 김덕은

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