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광주 조정대상지역 해제···관건은 비싼 이자?

입력 2022.09.23. 10:47
광주 5개 자치구 21개월만에 규제 해제
세금 부담 덜며 거래절벽 다소 해소 기대
광주 구매심리 높지만 숨고르기 이어질듯
뉴시스 제공

정부가 세종과 인천을 투기과열지구에서 해제하고, 수도권에서는 동두천·양주·파주·평택·안성 등 경기 외곽 지역에 대해 조정대상지역을 해제하기로 했다. 대선 전부터 공언한 규제완화의 신호탄으로 볼 수 있지만, 하향 안정화하고 있는 집값을 들쑤시지 않겠다는 의지가 엿보인다.

국토교통부는 21일 주거정책심의위원회를 열어 '투기과열지구 및 조정대상지역 조정안'을 심의·의결했다고 밝혔다. 논의 결과 세종을 제외한 지방권과 일부 수도권 외곽지역의 조정대상 지역을 해제하고, 인천·세종 지역은 투기과열지구를 해제한다.

지방의 경우 하락폭 확대, 미분양 증가 등을 감안할 때 선제적 규제지역 해제 필요성이 있다는 게 위원들의 인식이었다. 다만 서울과 그 인접지역은 아직 집값이 비싸고 하락 전환 기간도 길지 않은 점을 고려해 시간을 두고 모니터링하기로 했다.

국토부 관계자는 "현재 주택시장 상황이 일부에서 우려하는 것처럼 경착륙 단계는 아니라고 판단하지만, 실수요자들의 정상적인 주택 거래까지 막지는 않겠다는 측면에서 규제지역을 조정했다"며 "수도권은 여전히 시중에 유동성이 풍부하고 청약 시장 경쟁률이 높아 당분간 시장 상황을 모니터링해야 한다"고 설명했다.

이날 주정심의 결정에 대해 사랑방 부동산 최현웅 팀장은 "취득세, 양도소득세 등 세율이 낮아지면서 자금의 여유가 있는 다주택자나 1세대 1주택자들은 어느 정도 숨통이 트일 것으로 보인다"며 "각종 규제로 망설이고 있단 1주택자 역시 주택구매에 나서면서 지금같은 거래 절벽은 어느 정도 해소되지 않을까 기대해본다"고 말했다. 

하지만 "대출금리가 상승하는 가운데 주택 구매를 생각하기 힘든 수요자가 다수일테고, 일단은 대출이 지금보다 수월해져야 시장에 변화가 생길 것으로 예상된다"며 "다만 광주는 하락세가 가장 늦게 시작됐고, 구매심리가 여전히 높기 때문에 하락폭이 줄어드는 대신 숨고르기와 관망세가 이어질 것으로 전망된다"고 말했다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지방 규제지역을 전면 해제했다는 것은 정부가 공언했던 시장 정상화의 측면으로 평가할 수 있다"며 "새 정부 들어 실행된 가장 가시적인 규모의 규제완화"라고 평가했다. 다만 "서울·수도권 집값에 영향을 끼칠 만한 요인은 단기에는 대출 등 다른 부동산 규제가 크게 완화되기는 어렵다는 뜻으로도 읽을 수 있다"고 했다.

정부의 바람대로 이번 규제지역 해제로 인한 집값 들썩임은 없을 전망이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "공급과잉 우려가 있거나 향후 차익기대가 제한적인 곳, 대출 이자부담이 커 매각을 원하는 이들이 집을 팔 출구와 퇴로가 마련될 것"이라며 "매수자 입장에선 매매가 상승이 정체된 상황에서 주택담보대출 이자가 높아 규제지역 해제로 인한 매입 의지는 높지 않을 것으로 생각된다"고 내다봤다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석연구위원도 "규제지역이 해제된 지역들은 주택담보인정비율(LTV)이 완화되면서 대출 가능 금액이 늘어날 여지가 생겼다"면서도 "개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제와 최근 급격한 금리인상, 주택가격 고점인식 때문에 높아진 이자를 부담하면서까지 주택을 매입하는 수요는 적어 시장에 미치는 영향도 미미할 것"이라고 예상했다.

지방 저가 주택이 이번 규제 완화로 수혜를 입을 지 여부에 대해서는 의견이 엇갈린다. 함 랩장은 "과거처럼 규제의 틈새를 찾아 유입되던 소액 주택 거래나 비규제지역 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 갭투자 움직임은 많지 않을 것"이라고 판단했다. 김 수석연구위원은 "취득세의 경우 조정대상지역에 적용됐던 2주택 8%, 3주택 이상 12% 세율 적용이 일반 세율로 바뀌면서 일부 지방권 중저가 아파트 거래는 다소 증가할 수 있다"고 했다.

김누리기자 knr8608@srb.co.kr

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